Διαδικασία Στεγαστικού Δανείου

Πριν μπείτε σε οποιαδήποτε τράπεζα, κάντε τα μαθηματικά σας. Αυτό το βήμα είναι κρίσιμο γιατί καθορίζει ρεαλιστικά πόσο μπορείτε να δανειστείτε — και πόσο πρέπει.

• Αξιολογήστε τα οικονομικά σας

  Καταγράψτε καθαρό μηνιαίο εισόδημα, σταθερά μηνιαία έξοδα και υπάρχουσες δόσεις δανείων. Ο κανόνας: η δόση δανείου δεν πρέπει να ξεπερνάει το 30% του εισοδήματος.

• Ελέγξτε τον Τειρεσία

  Ζητήστε τα στοιχεία σας από τον ΤΣΕΚ (Τειρεσία). Αν υπάρχουν εκκρεμότητες, τακτοποιήστε τες πριν κάνετε αίτηση.

• Μαζέψτε τα βασικά έγγραφα

  Ξεκινήστε να συγκεντρώνετε τα απαραίτητα έγγραφα: εκκαθαριστικό, Ε1, Ε9, βεβαίωση εργοδότη κ.λπ.

• Υπολογίστε πόσο μπορείτε να δανειστείτε

  Χρησιμοποιήστε τον υπολογιστή δανεισμού για μια πρώτη εκτίμηση.

Η προέγκριση (ή «κατ' αρχήν έγκριση») είναι η πρώτη επίσημη απάντηση από την τράπεζα: ναι, θα σας δανείσουμε, κατ' αρχήν, μέχρι τόσα. Δεν είναι δεσμευτική, αλλά σας δίνει μια πολύ σαφή εικόνα του προϋπολογισμού σας.

Κάντε αίτηση σε 2-3 τράπεζες. Τα επιτόκια και οι όροι διαφέρουν. Η σύγκριση στο στάδιο αυτό είναι εύκολη γιατί δεν έχετε δεσμευτεί πουθενά. Μπορείτε να δείτε τα τρέχοντα επιτόκια εδώ.

Τι αξιολογεί η τράπεζα σε αυτό το στάδιο:

• • Εισόδημα: Ύψος, σταθερότητα, πηγή (μισθός, ελεύθερο επάγγελμα, σύνταξη).
• • Εργασιακή σταθερότητα: Τύπος σύμβασης (αορίστου = πλεονέκτημα), χρόνια στον ίδιο εργοδότη.
• • DTI ratio: Δείκτης χρέους προς εισόδημα. Η δόση δεν πρέπει να υπερβαίνει το 30-35% του εισοδήματος.
• • Πιστωτικό ιστορικό: Τι δείχνει ο Τειρεσίας (ΤΣΕΚ). Αρνητικές εγγραφές μπορούν να σταματήσουν τη διαδικασία.

Με την προέγκριση στο χέρι, ξέρετε πόσα μπορείτε να ξοδέψετε. Αυτό σας γλιτώνει χρόνο — δεν βλέπετε ακίνητα που δεν μπορείτε να αγοράσετε.

Πρακτικές συμβουλές αναζήτησης:

• • Ξεκινήστε online (Spitogatos, XE Property, Σπίτι 365) αλλά μην αγοράσετε χωρίς επίσκεψη.
• • Ρωτήστε για βάρη, υποθήκες, αυθαίρετα — πριν ενθουσιαστείτε.
• • Σκεφτείτε ότι η τράπεζα θα χρηματοδοτήσει μέχρι 70-80% της εκτίμησης (LTV). Χρειάζεστε ίδια κεφάλαια για το υπόλοιπο.
• • Αν στοχεύετε στο Σπίτι μου ΙΙ: το ακίνητο πρέπει να είναι πριν το 2007, μέχρι 150 τ.μ., μέχρι €250.000.

Βρήκατε ακίνητο; Ωραία. Τώρα υποβάλλετε πλήρη αίτηση στην τράπεζα (ή στις τράπεζες) που σας έδωσαν προέγκριση. Η αίτηση αυτή είναι διαφορετική από την προέγκριση — αφορά συγκεκριμένο ακίνητο.

Θα χρειαστεί να υποβάλετε όλα τα δικαιολογητικά — τα προσωπικά, τα εισοδηματικά και τα έγγραφα ακινήτου. Δείτε τον πλήρη κατάλογο εγγράφων.

Μόλις η τράπεζα παραλάβει τον πλήρη φάκελο, ξεκινάει δύο παράλληλες διαδικασίες: την εκτίμηση ακινήτου και τον νομικό έλεγχο.

Η τράπεζα στέλνει ανεξάρτητο εκτιμητή (μηχανικό) να επισκεφτεί το ακίνητο. Ο εκτιμητής αξιολογεί:

• • Εμπορική αξία (πόσο αξίζει σήμερα στην αγορά)
• • Κατάσταση κτιρίου (ηλικία, συντήρηση, δομικά προβλήματα)
• • Νομιμότητα κατασκευής (οικοδομική άδεια, αυθαίρετα)
• • Τοποθεσία και περιοχή

Η εκτίμηση καθορίζει πόσα θα δανειστείτε. Η τράπεζα υπολογίζει το ποσό δανείου ως ποσοστό (LTV) της εκτίμησης — όχι της τιμής πώλησης. Αν ο πωλητής ζητάει περισσότερα από την εκτίμηση, τη διαφορά πρέπει να τη βάλετε εσείς.

Αν η αξιολόγηση (εισοδηματική, πιστωτική, εκτίμηση) είναι θετική, η τράπεζα εκδίδει επίσημη προσφορά δανείου (letter of offer). Αυτό είναι ένα έγγραφο που αναγράφει τους ακριβείς όρους:

• • Ποσό δανείου — πόσα θα πάρετε.
• • Επιτόκιο — σταθερό ή κυμαινόμενο, τι ακριβώς περιλαμβάνει (spread, Euribor).
• • Διάρκεια — πόσα χρόνια αποπληρωμής.
• • Μηνιαία δόση — πόσα θα πληρώνετε κάθε μήνα.
• • Έξοδα φακέλου — τι χρεώνει η τράπεζα.
• • Ασφάλιση — τι ασφάλιση απαιτεί (ακινήτου, ζωής).

Έχετε χρόνο να μελετήσετε την προσφορά. Διαβάστε τα ψιλά γράμματα — ρήτρες πρόωρης αποπληρωμής, τι συμβαίνει αν αυξηθεί το Euribor (σε κυμαινόμενο), τι ακριβώς καλύπτει η ασφάλιση.

Αν κάνατε αίτηση σε πολλές τράπεζες, συγκρίνετε τις προσφορές. Δεν κοιτάτε μόνο το επιτόκιο — κοιτάτε το συνολικό κόστος (ΣΕΠΕ — Συνολικό Ετήσιο Πραγματικό Επιτόκιο).

Ο δικηγόρος της τράπεζας (και ο δικός σας, αν έχετε) ελέγχει τη νομική κατάσταση του ακινήτου. Αυτό σημαίνει:

• • Τίτλοι ιδιοκτησίας: Ανήκει πραγματικά στον πωλητή; Η αλυσίδα τίτλων είναι σωστή;
• • Βάρη: Υπάρχουν υποθήκες, προσημειώσεις ή κατασχέσεις πάνω στο ακίνητο;
• • Πολεοδομικό: Η κατασκευή είναι νόμιμη; Υπάρχουν αυθαίρετα;
• • Κτηματολόγιο / Υποθηκοφυλακείο: Τα στοιχεία ταυτίζονται;

Η μεγάλη μέρα. Όλα γίνονται στο γραφείο του συμβολαιογράφου. Σε μία συνεδρίαση υπογράφονται:

• • Η σύμβαση δανείου: Οι όροι μεταξύ εσάς και της τράπεζας.
• • Το συμβόλαιο αγοραπωλησίας: Η μεταβίβαση του ακινήτου από τον πωλητή σε εσάς.
• • Η εγγραφή υποθήκης / προσημείωσης: Η τράπεζα εγγράφει υποθήκη στο ακίνητο ως εξασφάλιση του δανείου.

Ποιοι πρέπει να είναι παρόντες: Ο αγοραστής (εσείς), ο πωλητής, ο δικηγόρος σας, ο δικηγόρος του πωλητή, ο εκπρόσωπος της τράπεζας, ο δικηγόρος της τράπεζας και ο συμβολαιογράφος.

Μετά την υπογραφή, η τράπεζα αποδεσμεύει τα χρήματα. Στις περισσότερες περιπτώσεις, τα χρήματα κατατίθενται απευθείας στον λογαριασμό του πωλητή — δεν περνάνε από εσάς.

Πριν την εκταμίευση, η τράπεζα επαληθεύει ότι:

• • Η μεταγραφή του συμβολαίου στο Κτηματολόγιο/Υποθηκοφυλακείο έγινε σωστά.
• • Η υποθήκη εγγράφηκε.
• • Η ασφάλιση ακινήτου ενεργοποιήθηκε.

Πέρα από την τιμή του ακινήτου και τις δόσεις του δανείου, υπάρχουν σημαντικά επιπλέον κόστη που πρέπει να υπολογίσετε. Πολλοί αγοραστές τα υποτιμούν: