Τα βασικά νούμερα με μια ματιά
Πριν μπεις στη διαδικασία αγοράς σπιτιού, υπάρχουν κάποιοι αριθμοί που πρέπει να ξέρεις από την αρχή. Εκτός από την τιμή του ακινήτου και τη δόση του δανείου, το συνολικό κόστος κλεισίματος της αγοράς συνήθως ανέρχεται στο 5%–8% της αξίας του ακινήτου. Ας τα δούμε ένα–ένα:
- Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ): 3,09% επί της αντικειμενικής/αγοραίας αξίας
- Αμοιβή συμβολαιογράφου: 1%–1,5% επί της αξίας ακινήτου (συμπεριλαμβανομένου ΦΠΑ)
- Αμοιβή δικηγόρου: 0,8%–1,5% + ΦΠΑ επί της αξίας ακινήτου
- Εγγραφή υποθήκης/προσημείωσης: ~0,75% επί του ποσού δανείου
Αυτό σημαίνει ότι για ένα σπίτι αξίας €200.000, μόνο το κόστος συμβολαιογράφου για την αγορά σπιτιού μπορεί να φτάσει τα €2.000–€3.000 — και αυτό είναι μόνο ένα κομμάτι του συνολικού πίνακα εξόδων.
Τι ακριβώς πληρώνεις στον συμβολαιογράφο;
Ο συμβολαιογράφος δεν εισπράττει μόνο την αμοιβή του. Στη λογαριασμό που θα λάβεις περιλαμβάνονται:
- Η αμοιβή για τη σύνταξη του συμβολαίου μεταβίβασης — αυτή υπολογίζεται ως ποσοστό επί της αξίας του ακινήτου βάσει νόμιμου τιμολογίου.
- Τέλη χαρτοσήμου και αντίγραφα — μικρά ποσά, αλλά συνυπολογίζονται.
- Αμοιβή για το συμβόλαιο σύστασης υποθήκης/προσημείωσης — αν αγοράζεις με στεγαστικό δάνειο, ο συμβολαιογράφος συντάσσει και δεύτερο συμβόλαιο για την ασφάλεια της τράπεζας.
- Φόρος 24% ΦΠΑ επί της αμοιβής του (ναι, η συμβολαιογραφική αμοιβή επιβαρύνεται με ΦΠΑ).
Αυτός είναι και ο λόγος που το εύρος «1%–1,5%» μπορεί να φαίνεται μικρό στο χαρτί, αλλά μεγαλώνει γρήγορα όταν εφαρμοστεί σε μια αξία εκατοντάδων χιλιάδων ευρώ.
Παράδειγμα πλήρους υπολογισμού
Ας πάρουμε ένα συγκεκριμένο παράδειγμα: αγορά κατοικίας αξίας €180.000 με στεγαστικό δάνειο €144.000 (LTV 80%, που είναι το συνηθισμένο όριο των τραπεζών).
- Φόρος Μεταβίβασης (3,09%): €5.562
- Αμοιβή συμβολαιογράφου (~1,2% με ΦΠΑ): €2.160
- Αμοιβή δικηγόρου (~1% + ΦΠΑ): €2.232
- Εγγραφή προσημείωσης (~0,75% επί δανείου): €1.080
- Λοιπά έξοδα (τοπογράφος, πιστοποιητικά κ.λπ.): ~€500–€800
Σύνολο εξόδων αγοράς: ~€11.500–€12.000, δηλαδή περίπου 6,5% της αξίας του ακινήτου — χωρίς να μετράμε τυχόν μεσιτικά.
Για να υπολογίσεις γρήγορα τη μηνιαία σου δόση για το δάνειο, χρησιμοποίησε τον Υπολογιστή Δόσης του vresdaneio.gr, ενώ αν δεν έχεις αποφασίσει ακόμα το ύψος του δανείου, ξεκίνα από εδώ για να δεις πόσο μπορείς να δανειστείς.
Πότε πληρώνεις — και σε ποιον;
Ένα πρακτικό ερώτημα που αντιμετωπίζουν πολλοί αγοραστές: πότε ακριβώς πρέπει να έχεις έτοιμα αυτά τα χρήματα; Η απάντηση: ταυτόχρονα με την υπογραφή του συμβολαίου. Την ημέρα του συμβολαίου, ο συμβολαιογράφος εισπράττει τον ΦΜΑ (που αποδίδεται στο Δημόσιο) και την αμοιβή του, ο δικηγόρος την αμοιβή του, και η τράπεζα καταβάλλει το δάνειο απ' ευθείας στον πωλητή. Θα πρέπει λοιπόν να έχεις ρευστοποιημένα τα έξοδα αγοράς (€10.000–€15.000 ανάλογα με την αξία) πριν από την ημέρα υπογραφής.
Στην πράξη: τα πιο συνηθισμένα λάθη
Στην πράξη, βλέπουμε συχνά αγοραστές να υπολογίζουν μόνο την τιμή αγοράς και το ποσό δανείου, ξεχνώντας εντελώς τα έξοδα κλεισίματος. Αυτό οδηγεί σε δυσάρεστες εκπλήξεις λίγες εβδομάδες πριν από το συμβόλαιο. Ένα συνηθισμένο λάθος είναι να υποθέτει κανείς ότι το κόστος συμβολαιογράφου για αγορά σπιτιού περιλαμβάνει αυτόματα και τον ΦΜΑ — δεν περιλαμβάνει. Ο φόρος είναι χωριστό, και μάλιστα το μεγαλύτερο μεμονωμένο κόστος της συναλλαγής.
Επίσης, αρκετοί αγοραστές δεν γνωρίζουν ότι μπορούν να διαπραγματευτούν ελαφρώς την αμοιβή του δικηγόρου (στο πλαίσιο πάντα του νόμιμου κατώτατου), ενώ η αμοιβή του συμβολαιογράφου είναι νομοθετικά κατοχυρωμένη και δεν διαπραγματεύεται.
Το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ» μειώνει το συνολικό βάρος;
Αν πληροίς τα κριτήρια ηλικίας (25–50 ετών), εισοδήματος (€10.000–€25.000 για μεμονωμένους, έως €35.000 για ζεύγη) και η αξία του ακινήτου δεν ξεπερνά τις €250.000, το Σπίτι μου ΙΙ μπορεί να χρηματοδοτήσει το 50% του δανείου σου με 0% επιτόκιο από το Ταμείο Ανάκαμψης. Αυτό δεν μειώνει άμεσα τα έξοδα κλεισίματος, αλλά μειώνει δραστικά το συνολικό κόστος δανεισμού ανά μήνα — και έτσι απελευθερώνει ρευστότητα για τα έξοδα αγοράς. Η προθεσμία υποβολής αιτήσεων λήγει στις 31 Μαΐου 2026. Έλεγξε αν δικαιούσαι εδώ.
Σύγκριση επιτοκίων: γιατί έχει σημασία παράλληλα με τα έξοδα
Τα έξοδα αγοράς είναι εφάπαξ — το επιτόκιο είναι για 20–30 χρόνια. Σήμερα, τα σταθερά επιτόκια 3ετίας κυμαίνονται μεταξύ 2,5% και 3,9%, ενώ τα 5ετή σταθερά αγγίζουν 3,4%–4,0%. Τα κυμαινόμενα διαμορφώνονται ως spread επί Euribor 3μήνου (που βρίσκεται αυτή τη στιγμή στο 2,08%), με spreads από 0,6% έως 3,0% ανάλογα με την τράπεζα και το προφίλ σου. Δες αναλυτικά τα τρέχοντα επιτόκια στεγαστικών δανείων από όλες τις ελληνικές τράπεζες.
Σύνοψη: τι να θυμάσαι
- Το κόστος συμβολαιογράφου για αγορά σπιτιού κυμαίνεται στο 1%–1,5% της αξίας του ακινήτου (με ΦΠΑ).
- Το συνολικό κόστος κλεισίματος (ΦΜΑ + συμβολαιογράφος + δικηγόρος + υποθήκη) φτάνει το 5%–8%.
- Αυτά τα χρήματα πρέπει να είναι διαθέσιμα ρευστά την ημέρα του συμβολαίου.
- Το πρόγραμμα Σπίτι μου ΙΙ μπορεί να βοηθήσει σημαντικά στο μακροπρόθεσμο κόστος δανεισμού.
- Σύγκρινε επιτόκια από όλες τις τράπεζες — η διαφορά σε βάθος 25ετίας είναι πολύ μεγαλύτερη από το εφάπαξ κόστος αγοράς.
Αν είσαι στην αρχή της διαδρομής, διάβασε και τον αναλυτικό οδηγό αγοράς πρώτης κατοικίας για να ξέρεις κάθε βήμα από πριν.