Το στεγαστικό δάνειο για συνταξιούχους είναι ένα θέμα που προκαλεί πολλή σύγχυση. Υπάρχουν όντως όρια; Τι ισχύει στις ελληνικές τράπεζες σήμερα; Απαντάμε στις πιο συχνές ερωτήσεις με αριθμούς και πρακτικές συμβουλές.
Μπορεί ένας συνταξιούχος να πάρει στεγαστικό δάνειο στην Ελλάδα;
Ναι — αλλά με συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Δεν υπάρχει νόμος που να απαγορεύει τη χορήγηση στεγαστικού δανείου σε συνταξιούχο, και αρκετές ελληνικές τράπεζες το εξετάζουν κανονικά. Αυτό που αλλάζει σε σχέση με έναν εργαζόμενο είναι κυρίως δύο πράγματα: η μέγιστη ηλικία αποπληρωμής και το ύψος του εισοδήματος που αναγνωρίζεται.
Οι τράπεζες στην Ελλάδα θέτουν συνήθως ως ανώτατο όριο την ηλικία των 75 ετών κατά τη λήξη του δανείου — κάποιες φτάνουν μέχρι τα 80. Αυτό σημαίνει ότι ένας 65χρονος μπορεί θεωρητικά να πάρει δάνειο διάρκειας 10–15 ετών, ενώ ένας 70χρονος βλέπει τις επιλογές του να στενεύουν αρκετά. Στην πράξη, βλέπουμε συχνά αιτήσεις να απορρίπτονται όχι λόγω ηλικίας αυτής καθεαυτής, αλλά επειδή η σύντομη διάρκεια αποπληρωμής ανεβάζει τη μηνιαία δόση σε επίπεδο που ξεπερνά το αποδεκτό όριο εισοδήματος.
Αν θέλετε να υπολογίσετε τι δόση αντιστοιχεί στη δική σας περίπτωση, δοκιμάστε τον υπολογιστή δόσης στο vresdaneio.gr.
Ποιες είναι οι κύριες προϋποθέσεις για το στεγαστικό δάνειο συνταξιούχοι;
Πέρα από το ηλικιακό όριο, οι τράπεζες αξιολογούν τον κάθε συνταξιούχο αιτητή με τα ίδια κριτήρια που εφαρμόζουν σε όλους:
- Εισόδημα: Η σύνταξη αναγνωρίζεται ως τεκμηριωμένο εισόδημα. Το γενικό κριτήριο φερεγγυότητας (DTI) που χρησιμοποιούν οι ελληνικές τράπεζες είναι ότι η μηνιαία δόση δεν πρέπει να ξεπερνά το 30%–35% του καθαρού μηνιαίου εισοδήματος.
- Loan-to-Value (LTV): Συνήθως απαιτείται ίδια συμμετοχή τουλάχιστον 20%, δηλαδή χρηματοδότηση έως 80% της εμπορικής αξίας του ακινήτου.
- Πιστοληπτική ιστορία: Τσεκάρεται το Τειρεσίας και η γενικότερη συνέπεια σε παλαιότερες υποχρεώσεις.
- Ακίνητο: Αξιολογείται η κατάσταση, η θέση και η εμπορευσιμότητά του ως εγγύηση.
Ένα συνηθισμένο λάθος είναι να υποτιμούν οι συνταξιούχοι αιτητές τη σημασία της ίδιας συμμετοχής. Όσο μεγαλύτερο ποσό καταθέτετε ως προκαταβολή, τόσο πιο ευνοϊκοί γίνονται οι όροι — και τόσο πιο εύκολα «χωράει» η δόση μέσα στο 30% του εισοδήματός σας. Χρησιμοποιήστε το εργαλείο «Πόσο μπορώ να δανειστώ;» για να δείτε ρεαλιστικά τα όριά σας.
Ποια επιτόκια ισχύουν σήμερα (2026) και τι να επιλέξω;
Το 2026 βρισκόμαστε σε ένα ιδιαίτερα ενδιαφέρον σημείο της αγοράς. Η ΕΚΤ έχει παγώσει τα επιτόκια στο 2,00% (πέντε συνεχόμενες αποφάσεις «καμία αλλαγή»), με το Euribor 3 μηνών να κυμαίνεται γύρω στο 2,08%. Αυτό μεταφράζεται σε:
- Σταθερό 3ετίας: 2,5%–3,9% (με τις περισσότερες τράπεζες μεταξύ 2,5%–3,3%)
- Σταθερό 5ετίας: 3,4%–4,0%
- Κυμαινόμενο: Euribor + spread 0,6%–3,0%
Για έναν συνταξιούχο που παίρνει δάνειο μικρότερης διάρκειας (π.χ. 10–12 έτη), η επιλογή μεταξύ σταθερού και κυμαινόμενου επιτοκίου είναι κρίσιμη. Ένα σταθερό επιτόκιο προσφέρει προβλεψιμότητα στη δόση — σημαντικό πλεονέκτημα όταν το εισόδημά σας (σύνταξη) είναι ήδη σταθερό. Δείτε τη σύγκριση επιτοκίων όλων των τραπεζών στον κατάλογο επιτοκίων του vresdaneio.gr.
Σημειώστε ότι η αγορά εμφανίζει άνοδο 46,3% σε εκταμιεύσεις σε σχέση με πέρυσι, με εκτιμώμενες εκταμιεύσεις ~€3 δισ. για το 2026 — η ισχυρότερη ζήτηση από το 2013. Αυτό σημαίνει ότι οι τράπεζες είναι ανοιχτές, αλλά και πιο απαιτητικές στην αξιολόγηση.
Υπάρχει πρόγραμμα «Σπίτι μου» για συνταξιούχους;
Εδώ πρέπει να είμαστε ξεκάθαροι: το πρόγραμμα «Σπίτι μου II» απευθύνεται αποκλειστικά σε άτομα ηλικίας 25–50 ετών, οπότε δεν είναι διαθέσιμο για συνταξιούχους που έχουν υπερβεί αυτό το όριο. Το πρόγραμμα προσφέρει επιδότηση επιτοκίου για το 50% του δανείου (0% τόκος από το Ταμείο Ανάκαμψης), με μέγιστο δάνειο €190.000 και αξία ακινήτου έως €250.000. Αν έχετε ενήλικο τέκνο που πληροί τα κριτήρια, αξίζει να το εξετάσετε για εκείνους — δείτε τις λεπτομέρειες του Σπίτι μου II ή κάντε τον έλεγχο επιλεξιμότητας.
Για συνταξιούχους, δεν υπάρχει αντίστοιχο επιδοτούμενο κρατικό πρόγραμμα αυτή τη στιγμή. Αυτό κάνει ακόμα πιο σημαντική την επιλογή του σωστού τραπεζικού προϊόντος και τη διαπραγμάτευση των όρων.
Τι κόστος πρέπει να υπολογίσω πέρα από τις δόσεις;
Το στεγαστικό δάνειο για συνταξιούχους — όπως και για κάθε άλλο δανειολήπτη — έρχεται με μια σειρά από εφάπαξ κόστη κατά την αγορά ακινήτου που συχνά παραβλέπονται:
- Φόρος μεταβίβασης: 3,09% επί της αξίας του ακινήτου
- Συμβολαιογραφικά: 1%–1,5% (συμπεριλαμβανομένου ΦΠΑ)
- Αμοιβή δικηγόρου: 0,8%–1,5% + ΦΠΑ
- Εγγραφή υποθήκης: ~0,75% του ποσού δανείου
Σε ένα ακίνητο αξίας €150.000 με δάνειο €120.000, τα παραπάνω κόστη μπορούν να αθροίζουν €8.000–€12.000 επιπλέον — χρήματα που πρέπει να έχετε διαθέσιμα εκτός δανείου. Οι τράπεζες δεν τα χρηματοδοτούν συνήθως.
Στην πράξη, βλέπουμε συχνά συνταξιούχους να έχουν υπολογίσει μόνο την προκαταβολή του 20% και να αιφνιδιάζονται από αυτά τα επιπλέον έξοδα. Φροντίστε να έχετε ένα «μαξιλάρι» ρευστότητας πέρα από την ίδια συμμετοχή.
Για μια ολοκληρωμένη εικόνα των τραπεζών που δανείζουν συνταξιούχους, μπορείτε να εξερευνήσετε τις σελίδες τραπεζών όπως η Εθνική Τράπεζα και να συγκρίνετε τους όρους τους στο vresdaneio.gr — χωρίς δεσμεύσεις και χωρίς να χρειαστεί να επισκεφτείτε κατάστημα.