Τι είναι η προέγκριση — και τι δεν είναι
Αν ψάχνετε σπίτι στην Ελλάδα του 2026 — μια αγορά που αναμένεται να φτάσει τα 3 δισεκατομμύρια ευρώ σε εκταμιεύσεις φέτος, με αύξηση 46,3% σε σχέση με πέρυσι — τότε ξέρετε ήδη πόσο ανταγωνιστικά είναι τα πράγματα. Σε αυτό το περιβάλλον, η προέγκριση στεγαστικού δανείου δεν είναι απλώς μια γραφειοκρατική διαδικασία. Είναι το εργαλείο που σας βάζει στο παιχνίδι με σοβαρότητα.
Η προέγκριση είναι μια επίσημη, αλλά μη δεσμευτική, γνωμοδότηση της τράπεζας που σας λέει: «Βάσει των οικονομικών σας στοιχείων, μπορούμε να σας χορηγήσουμε δάνειο έως X ευρώ». Δεν είναι οριστική έγκριση — αυτή έρχεται αφού επιλέξετε ακίνητο και η τράπεζα εκτιμήσει την αξία του. Είναι όμως η επίσημη βεβαίωση ότι είστε πιστοληπτικά αξιόλογος δανειολήπτης, και αυτό αλλάζει τελείως τη δυναμική στις διαπραγματεύσεις με πωλητές.
Τι αξιολογούν οι τράπεζες
Κάθε τράπεζα έχει τα δικά της κριτήρια αξιολόγησης, αλλά όλες εξετάζουν τους ίδιους βασικούς άξονες:
Το εισόδημα και η σταθερότητα εργασίας διαφοροποιούν τη μεταχείριση μισθωτών, ελεύθερων επαγγελματιών και επιχειρηματιών, με τράπεζες να ζητούν συνήθως τα 2-3 τελευταία εκκαθαριστικά.
Ο δείκτης δανειακής επιβάρυνσης (DTI) συνήθως απαιτεί η μηνιαία δόση να μην ξεπερνά το 30% του καθαρού μηνιαίου εισοδήματος.
Η πιστωτική ιστορία εξετάζει τυχόν ρυθμισμένα δάνεια ή καθυστερήσεις σε κάρτες.
Η ίδια συμμετοχή συνήθως απαιτεί τουλάχιστον το 20% της αξίας του ακινήτου (LTV 80%), χωρίς να υπολογίζονται τα έξοδα αγοράς.
Τα βασικά έγγραφα που θα σας ζητηθούν περιλαμβάνουν αντίγραφο ταυτότητας ή διαβατηρίου, τελευταία εκκαθαριστικά σημειώματα εφορίας, τελευταίες 3-6 μισθοδοτικές αποδείξεις (για μισθωτούς) ή εκκαθαριστικά και δηλώσεις ΦΠΑ (για ελεύθερους επαγγελματίες), αντίγραφο δήλωσης περιουσιακής κατάστασης (Ε9) και πρόσφατο εκκαθαριστικό ΕΝΦΙΑ.
Πρακτικά στοιχεία που πρέπει να ξέρετε
- Χρόνος διεκπεραίωσης: Η προέγκριση ολοκληρώνεται συνήθως σε 1–3 εβδομάδες, ανάλογα με την τράπεζα και την πληρότητα του φακέλου.
- Διάρκεια ισχύος: Η προέγκριση ισχύει τυπικά για 3–6 μήνες. Μετά, μπορεί να χρειαστεί ανανέωση με επικαιροποιημένα στοιχεία.
- Κόστος: Η προέγκριση είναι δωρεάν στις περισσότερες τράπεζες. Κάποιες χρεώνουν αμοιβή εξέτασης φακέλου μόνο στο στάδιο της οριστικής έγκρισης.
- Πιστοληπτική επίπτωση: Η αίτηση δεν επηρεάζει αρνητικά το αρχείο σας στον Τειρεσία. Μπορείτε να κάνετε αιτήσεις σε πολλές τράπεζες παράλληλα χωρίς πρόβλημα.
Τα συνηθέστερα λάθη
Ένα συνηθισμένο λάθος είναι να ξεκινά κάποιος την αναζήτηση ακινήτου πριν μιλήσει με τράπεζα, να βρει το σπίτι των ονείρων του και μετά να ανακαλύψει ότι δεν εγκρίνεται για το ποσό που χρειάζεται — ή ότι χρειάζεται εβδομάδες μόνο για την αξιολόγηση. Σε μια αγορά με αυτή τη ζήτηση, εκεί χάνονται ευκαιρίες.
Στην πράξη, βλέπουμε συχνά αιτήσεις να καθυστερούν γιατί ο υποψήφιος αγοραστής δεν γνώριζε εκ των προτέρων το ανώτατο ποσό που μπορεί να δανειστεί και είχε δεσμευτεί ήδη (ηθικά ή νομικά) σε αγορά που ξεπερνούσε τις δυνατότητές του. Η προέγκριση στεγαστικού δανείου κόβει αυτό το πρόβλημα στη ρίζα: ξέρετε το «ταβάνι» σας πριν δείτε το πρώτο σπίτι.
Ένα δεύτερο λάθος είναι να αιτηθεί κάποιος προέγκριση από μία μόνο τράπεζα. Τα επιτόκια διαφέρουν σημαντικά: τα σταθερά τριετούς κυμαίνονται σήμερα από 2,5% έως 3,3% και τα σταθερά πενταετούς από 3,4% έως 4,0%, ενώ τα κυμαινόμενα βασίζονται σε Euribor 3μ (σήμερα 2,08%) πλέον spread που κυμαίνεται από 0,6% έως 3,0% ανάλογα με την τράπεζα και το προφίλ του δανειολήπτη. Μια διαφορά μισής μονάδας σε δάνειο 150.000 ευρώ για 25 χρόνια μεταφράζεται σε χιλιάδες ευρώ. Δείτε αναλυτικά στη σύγκριση επιτοκίων.
Ειδική περίπτωση: πρόγραμμα Σπίτι μου ΙΙ
Αν είστε μεταξύ 25 και 50 ετών και το εισόδημά σας κινείται μέσα στα όρια του προγράμματος Σπίτι μου ΙΙ, τότε η προέγκριση γίνεται ακόμα πιο κρίσιμη — και πιο επείγουσα.
Το πρόγραμμα προσφέρει επιδότηση επιτοκίου στο 50% του δανείου με 0% επιτόκιο (από το Ταμείο Ανάκαμψης), για ακίνητα αξίας έως 250.000 ευρώ, με μέγιστο δάνειο τα 190.000 ευρώ και LTV έως 90%. Τα βασικά κριτήρια επιλεξιμότητας:
- Εισοδηματικά όρια: έως 25.000 € (άγαμοι), έως 35.000 € (ζευγάρια, +5.000 € ανά παιδί), έως 39.000 € (μονογονεϊκές, +5.000 € ανά επιπλέον παιδί)
- Ακίνητο: κατασκευή έως 31/12/2007, μέγιστη επιφάνεια 150 τ.μ., εμπορική αξία έως 250.000 €
- Προθεσμίες: υποβολή αίτησης έως 31 Μαΐου 2026, υπογραφή συμβολαίου έως 31 Αυγούστου 2026
Ο χρόνος πιέζει. Ελέγξτε αν πληροίτε τις προϋποθέσεις με τον έλεγχο επιλεξιμότητας.
Μην ξεχνάτε τα έξοδα αγοράς
Θυμηθείτε να συνυπολογίσετε τα έξοδα αγοράς πέραν του δανείου: φόρος μεταβίβασης 3,09%, συμβολαιογραφικά 1%–1,5% (με ΦΠΑ), αμοιβή δικηγόρου 0,8%–1,5% + ΦΠΑ και εγγραφή υποθήκης ~0,75% του δανείου. Για αναλυτικό υπολογισμό, δείτε τον οδηγό πόσο κοστίζει πραγματικά η αγορά σπιτιού.
Σχέδιο δράσης σε 4 βήματα
- Υπολογίστε το ανώτατο δάνειο που αντέχετε, με βάση τον κανόνα 30% DTI — δοκιμάστε τον υπολογιστή δανειοδοτικής ικανότητας.
- Συγκρίνετε τα επιτόκια σε όλες τις τράπεζες — η σελίδα επιτοκίων τα συγκεντρώνει.
- Κάντε αίτηση προέγκρισης σε 2–3 τράπεζες ταυτόχρονα.
- Αν δικαιούστε Σπίτι μου ΙΙ, κινηθείτε άμεσα — η προθεσμία λήγει 31 Μαΐου 2026.
Η προέγκριση στεγαστικού δανείου δεν είναι γραφειοκρατία — είναι η πιο έξυπνη κίνηση που μπορείτε να κάνετε πριν βγείτε στην αγορά κατοικίας.
Συχνές ερωτήσεις
Πόσο χρόνο χρειάζεται η προέγκριση στεγαστικού δανείου;
Η προέγκριση ολοκληρώνεται συνήθως σε 1–3 εβδομάδες, ανάλογα με την τράπεζα και την πληρότητα του φακέλου σας. Αν έχετε έτοιμα όλα τα δικαιολογητικά, η διαδικασία μπορεί να είναι ταχύτερη.
Πόσο ισχύει η προέγκριση;
Η προέγκριση ισχύει τυπικά για 3–6 μήνες. Μετά τη λήξη της, μπορεί να χρειαστεί ανανέωση με επικαιροποιημένα οικονομικά στοιχεία.
Κοστίζει η αίτηση προέγκρισης;
Η προέγκριση είναι δωρεάν στις περισσότερες ελληνικές τράπεζες. Κάποιες χρεώνουν αμοιβή εξέτασης φακέλου μόνο στο στάδιο της οριστικής έγκρισης.
Μπορώ να κάνω αίτηση σε πολλές τράπεζες ταυτόχρονα;
Ναι. Η αίτηση προέγκρισης δεν επηρεάζει αρνητικά το αρχείο σας στον Τειρεσία. Μάλιστα, συνιστάται να κάνετε αίτηση σε 2–3 τράπεζες παράλληλα ώστε να συγκρίνετε προσφορές.