Τα βασικά νούμερα που πρέπει να ξέρετε
Αν αγοράζετε ακίνητο φέτος, ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων 2026 ανέρχεται σε 3,09% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Δεν υπάρχουν κλίμακες, δεν υπάρχουν εξαιρέσεις για το ύψος του ποσού — το ποσοστό είναι ενιαίο για όλες τις μεταβιβάσεις ακινήτων μεταξύ ιδιωτών (μεταχειρισμένα). Αυτό είναι το πρώτο μεγάλο κόστος που πρέπει να υπολογίσετε πριν ακόμα μιλήσετε με τράπεζα.
Πέρα από τον φόρο, όμως, υπάρχουν και άλλα έξοδα που αθροίζονται γρήγορα. Ας τα δούμε όλα μαζί.
Αναλυτική κατανομή εξόδων αγοράς κατοικίας
- Φόρος μεταβίβασης: 3,09% επί της αντικειμενικής αξίας
- Συμβολαιογραφικά έξοδα: 1%–1,5% (συμπεριλαμβανομένου ΦΠΑ)
- Αμοιβή δικηγόρου: 0,8%–1,5% + ΦΠΑ επί της αξίας του ακινήτου
- Εγγραφή υποθήκης / προσημείωση: ~0,75% επί του ποσού του δανείου
- Έξοδα τράπεζας: διαφέρουν ανά ίδρυμα (εκτίμηση, φάκελος κ.λπ.)
Αν προσθέσουμε τα πάντα, το συνολικό κόστος αγοράς — χωρίς το ίδιο το ακίνητο — κυμαίνεται συνήθως μεταξύ 6% και 8% της αξίας του ακινήτου. Με άλλα λόγια, για ένα σπίτι των 150.000 €, μιλάμε για επιπλέον 9.000–12.000 € «στο τραπέζι» πριν υπογράψετε.
Παράδειγμα υπολογισμού: Αγορά κατοικίας 180.000 €
Ας πάρουμε ένα συγκεκριμένο παράδειγμα με αντικειμενική αξία 180.000 € και δάνειο 144.000 € (80% LTV, που είναι το τυπικό όριο των τραπεζών):
- Φόρος μεταβίβασης ακινήτων 2026 (3,09% × 180.000 €): 5.562 €
- Συμβολαιογράφος (1,2% × 180.000 €): 2.160 €
- Δικηγόρος (1% + ΦΠΑ × 180.000 €): ~2.664 €
- Εγγραφή προσημείωσης (0,75% × 144.000 €): 1.080 €
- Εκτίμηση & έξοδα τράπεζας (ενδεικτικά): ~500 €
Σύνολο παράπλευρων εξόδων: ~11.966 € — σχεδόν 6,6% της αξίας του ακινήτου.
Άρα, για να αγοράσετε το σπίτι των 180.000 €, χρειάζεστε ίδια κεφάλαια τουλάχιστον 47.966 € (36.000 € ίδια συμμετοχή + ~12.000 € έξοδα). Χρησιμοποιήστε τον υπολογιστή δανειοληπτικής ικανότητας για να δείτε τι ποσό δανείου αντιστοιχεί στο εισόδημά σας.
Νέα κατοικία: Ο φόρος μεταβίβασης δεν ισχύει — αλλά έρχεται ο ΦΠΑ
Σημαντική διάκριση: αν αγοράζετε νεόδμητο ακίνητο (άδεια κατασκευής μετά την 1/1/2006), δεν πληρώνετε φόρο μεταβίβασης. Αντ' αυτού, επιβάλλεται ΦΠΑ 24%. Ωστόσο, η αναστολή του ΦΠΑ σε νέες κατοικίες παρατείνεται συνεχώς από το κράτος, οπότε ελέγξτε πάντα την τρέχουσα νομοθεσία πριν υπογράψετε.
Για μεταχειρισμένα ακίνητα — που αποτελούν τη συντριπτική πλειονότητα των αγοραπωλησιών — ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων 2026 στο 3,09% είναι αναπόφευκτος.
Ένα συνηθισμένο λάθος που κοστίζει
Στην πράξη, βλέπουμε συχνά αγοραστές να υπολογίζουν την ίδια συμμετοχή τους μόνο βάσει του ακινήτου (π.χ. «χρειάζομαι 20% = 36.000 €»), ξεχνώντας εντελώς τα παράπλευρα έξοδα. Το αποτέλεσμα: φτάνουν στο συμβολαιογράφο και δεν έχουν ρευστό για τον φόρο μεταβίβασης και τα δικαιώματα. Αυτό καθυστερεί ή ακόμα και ακυρώνει συναλλαγές. Ο χρυσός κανόνας: προϋπολογίστε πάντα έξοδα αγοράς ίσα με το 7% της αξίας του ακινήτου επιπλέον της ίδιας συμμετοχής.
Πρόγραμμα Σπίτι Μου ΙΙ: Μειώνει τον αντίκτυπο των εξόδων;
Αν πληροίτε τις προϋποθέσεις (ηλικία 25–50 ετών, εισόδημα έως 25.000 € για μεμονωμένους ή 35.000 € για ζεύγη, ακίνητο έως 250.000 € και 150 τ.μ., κατασκευής έως 31/12/2007), το Σπίτι Μου ΙΙ προσφέρει το 50% του δανείου με 0% επιτόκιο από το Ταμείο Ανάκαμψης. Αυτό μειώνει σημαντικά τη μηνιαία δόση, αλλά δεν απαλλάσσει από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων 2026 ή τα λοιπά έξοδα. Η προθεσμία αίτησης είναι 31 Μαΐου 2026 και η υπογραφή δανείου έως 31 Αυγούστου 2026. Ελέγξτε αν δικαιούστε με τον online έλεγχο επιλεξιμότητας.
Τι γίνεται με τα επιτόκια το 2026;
Το κόστος του δανείου είναι εξίσου σημαντικό με τα έξοδα αγοράς. Σήμερα, τα σταθερά επιτόκια 3ετίας κυμαίνονται μεταξύ 2,5% και 3,9% και τα 5ετή μεταξύ 3,4% και 4,0%, ανάλογα με την τράπεζα. Το Euribor 3μήνου βρίσκεται στο 2,08%, με την ΕΚΤ να διατηρεί το επιτόκιο καταθέσεων στο 2,00% για πέμπτη συνεχόμενη φορά — ένδειξη σταθεροποίησης, αν και οι προβλέψεις για πληθωρισμό έχουν αναθεωρηθεί στο 2,6%. Συγκρίνετε τα τρέχοντα επιτόκια όλων των τραπεζών στη σελίδα επιτοκίων μας και υπολογίστε τη μηνιαία σας δόση με τον υπολογιστή δόσης.
Αξίζει να σημειωθεί ότι το 2026 καταγράφεται η ισχυρότερη ζήτηση στεγαστικών δανείων από το 2013, με εκτιμώμενες εκταμιεύσεις ~3 δισ. €, αύξηση 46,3% σύμφωνα με την Ελληνική Ένωση Τραπεζών. Αυτό σημαίνει ότι οι τράπεζες ανταγωνίζονται ενεργά για νέους πελάτες — καλό νέο για τους αγοραστές που ψάχνουν καλές συνθήκες.
Πρακτικός οδηγός: Τα επόμενα βήματά σας
- Υπολογίστε το συνολικό κόστος (ακίνητο + 7% έξοδα) για να ξέρετε πόσα ίδια κεφάλαια χρειάζεστε.
- Ελέγξτε την δανειοληπτική σας ικανότητα βάσει εισοδήματος και υφιστάμενων υποχρεώσεων (ο κανόνας DTI 30% ισχύει για τις περισσότερες τράπεζες).
- Συγκρίνετε προσφορές — δείτε Εθνική και λοιπές τράπεζες στο vresdaneio.gr.
- Αν είστε 25–50 ετών, ελέγξτε αμέσως το Σπίτι Μου ΙΙ — η προθεσμία πλησιάζει.
- Για πρώτη κατοικία, διαβάστε τον πλήρη οδηγό για πρώτο σπίτι.
Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων 2026 δεν είναι διαπραγματεύσιμος — αλλά το επιτόκιο και οι όροι του δανείου σας, είναι. Ξεκινήστε τη σύγκριση έγκαιρα.