Τι είναι το ΠΕΑ και γιατί είναι υποχρεωτικό για αγορά σπιτιού;
Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) είναι ένα επίσημο έγγραφο που εκδίδεται από διπλωματούχο ενεργειακό επιθεωρητή και «βαθμολογεί» το ακίνητο βάσει της ενεργειακής του κατανάλωσης — από την κατηγορία Α+ (πολύ αποδοτικό) έως τη Η (ενεργοβόρο). Στην Ελλάδα, το ΠΕΑ είναι υποχρεωτικό σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου, ενοικίαση άνω των τριών μηνών, αλλά και για την έκδοση οικοδομικής άδειας.
Για εσένα που ψάχνεις στεγαστικό δάνειο, το ενεργειακό πιστοποιητικό ΠΕΑ αγορά σπιτιού δεν είναι απλώς μια γραφειοκρατική υποχρέωση: είναι ένα από τα έγγραφα που θα ζητήσει τόσο ο συμβολαιογράφος όσο και η τράπεζα πριν εγκρίνει το δάνειό σου. Χωρίς ΠΕΑ, η αγοραπωλησία απλώς δεν προχωράει.
Πόσο κοστίζει το ΠΕΑ και ποιος το πληρώνει;
Το κόστος έκδοσης ΠΕΑ εξαρτάται από το εμβαδόν του ακινήτου και τον επιθεωρητή, αλλά κινείται συνήθως μεταξύ €150 και €400 για ένα τυπικό διαμέρισμα. Ο νόμος δεν ορίζει ποιος πληρώνει — στην πράξη συνήθως το επωμίζεται ο πωλητής, καθώς αυτός οφείλει να παρέχει το ΠΕΑ κατά τη διαπραγμάτευση. Ωστόσο, σε συμφωνία μεταξύ των μερών, το κόστος μπορεί να μεταφερθεί ή να συμψηφιστεί.
Ένα συνηθισμένο λάθος είναι να το αφήσεις «για την τελευταία στιγμή». Αν ο επιθεωρητής δεν είναι διαθέσιμος ή χρειαστεί επιτόπια έρευνα για παλαιό κτίριο, η έκδοση μπορεί να καθυστερήσει 1–3 εβδομάδες, παρασύροντας και την ημερομηνία του συμβολαίου — με ό,τι αυτό συνεπάγεται για τις προθεσμίες έγκρισης του δανείου σου.
Πώς επηρεάζει η ενεργειακή κατηγορία το στεγαστικό δάνειο;
Εδώ τα πράγματα γίνονται πιο ενδιαφέροντα. Η ενεργειακή κατηγορία του ακινήτου επηρεάζει άμεσα δύο κρίσιμα σημεία:
- Επιλεξιμότητα στο «Σπίτι μου ΙΙ»: Το πρόγραμμα απαιτεί το ακίνητο να έχει ενεργειακή κατηγορία Β και άνω (ή να αναβαθμιστεί). Αν το σπίτι που σε ενδιαφέρει είναι Δ ή χαμηλότερο, δεν μπορείς να χρησιμοποιήσεις το πρόγραμμα — το οποίο, υπενθυμίζουμε, χρηματοδοτεί το 50% του δανείου στο 0% επιτόκιο μέσω του Ταμείου Ανάκαμψης. Μπορείς να ελέγξεις αν πληροίς τις προϋποθέσεις στο εργαλείο ελέγχου επιλεξιμότητας μας ή να διαβάσεις αναλυτικά τι προσφέρει το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ».
- «Πράσινα» στεγαστικά δάνεια: Αρκετές τράπεζες προσφέρουν ευνοϊκότερα επιτόκια για ακίνητα υψηλής ενεργειακής κατηγορίας (Β+ και άνω). Σε ένα περιβάλλον όπου τα σταθερά επιτόκια 3ετίας κυμαίνονται μεταξύ 2,5% και 3,9%, ακόμα και 0,1–0,2% έκπτωση μεταφράζεται σε αξιοσημείωτη εξοικονόμηση σε βάθος 20–30 ετών.
Μπορείς να δεις τα τρέχοντα επιτόκια όλων των τραπεζών και να συγκρίνεις στη σελίδα επιτοκίων μας.
Τι ισχύει για παλιά σπίτια — και το «Σπίτι μου ΙΙ» τα αφορά;
Το ενεργειακό πιστοποιητικό ΠΕΑ αγορά σπιτιού παλαιότητας είναι συχνά ένα αγκάθι. Τα περισσότερα ακίνητα που χτίστηκαν πριν το 2000 εμφανίζουν κατηγορία Ε, ΣΤ ή Η — δηλαδή υψηλή ενεργειακή κατανάλωση. Αυτό δεν σημαίνει ότι δεν μπορείς να πάρεις στεγαστικό δάνειο, αλλά κλείνει την πόρτα σε ορισμένα ευνοϊκά προγράμματα.
Το «Σπίτι μου ΙΙ» αφορά αποκλειστικά ακίνητα που χτίστηκαν έως 31/12/2007, αξίας έως €250.000 και εμβαδού έως 150 τ.μ. — άρα πολλά «παλιά» σπίτια εντάσσονται ηλικιακά, αλλά αποκλείονται ενεργειακά. Η λύση; Σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορείς να ζητήσεις ΠΕΑ μετά από εκτιμώμενη ενεργειακή αναβάθμιση (π.χ. με διπλά τζάμια, μόνωση), κάτι που μπορεί να ανεβάσει την κατηγορία πριν την αγορά. Να το συζητήσεις με τον ενεργειακό επιθεωρητή και τον δικηγόρο σου.
Αν είσαι πρωτοαγοραστής και ψάχνεις πλοηγό για τα βήματα της αγοράς, δες τον οδηγό για το πρώτο σπίτι.
Πώς εντάσσεται το ΠΕΑ στο συνολικό κόστος αγοράς;
Στην πράξη, βλέπουμε συχνά αγοραστές να εστιάζουν μόνο στη δόση του δανείου και να «ξεχνούν» το σύνολο των εφάπαξ εξόδων που συνοδεύουν την αγορά. Το ΠΕΑ είναι ένα μικρό κομμάτι ενός μεγαλύτερου παζλ:
- Φόρος μεταβίβασης: 3,09% επί της αξίας
- Συμβολαιογραφικά: 1%–1,5% (συμπεριλαμβανομένου ΦΠΑ)
- Δικηγορικά: 0,8%–1,5% + ΦΠΑ
- Εγγραφή υποθήκης: περίπου 0,75% επί του ποσού του δανείου
- ΠΕΑ: €150–€400
Με αυτά τα κόστη, ο «κανόνας του 7–10%» για έξοδα αγοράς ισχύει και στην Ελλάδα. Για παράδειγμα, σε ακίνητο €180.000, τα έξοδα αγοράς μπορεί να φτάσουν τις €13.000–€18.000 επιπλέον — κεφάλαιο που συνήθως δεν καλύπτεται από το δάνειο, καθώς οι τράπεζες χρηματοδοτούν έως το 80% της εμπορικής αξίας. Χρησιμοποίησε τον υπολογιστή δόσης και το εργαλείο «Πόσο μπορώ να δανειστώ» για να βγάλεις τα νούμερα.
Το ενεργειακό πιστοποιητικό ΠΕΑ αγορά σπιτιού δεν είναι απλά ένα «τσεκ» στη λίστα εγγράφων. Είναι πληροφορία: σου λέει πόσο θα πληρώνεις σε ρεύμα και θέρμανση για δεκαετίες, αλλά και αν το σπίτι είναι επιλέξιμο για προγράμματα επιδότησης. Πριν προχωρήσεις σε οποιαδήποτε δέσμευση, βεβαιώσου ότι έχεις λάβει και διαβάσει το ΠΕΑ του ακινήτου — και σύγκρινε τα επιτόκια που σου προσφέρουν οι τράπεζες στο vresdaneio.gr.