Τα βασικά νούμερα πρώτα
Πριν μπούμε στις λεπτομέρειες, ας δούμε τους αριθμούς που πραγματικά μετράνε:
- Ποσοστό έκπτωσης: 10% επί των τόκων που καταβλήθηκαν στη χρήση
- Ανώτατο ποσό τόκων που λαμβάνεται υπόψη: €6.000 για άγαμους / €12.000 για οικογένειες
- Μέγιστη ετήσια φορολογική ελάφρυνση: €600 για άγαμους / €1.200 για οικογένειες
- Νέα δάνεια (μετά το 2012): δεν δικαιούνται την έκπτωση
- Παλαιά δάνεια (έως 31/12/2012): εξακολουθούν να τη δικαιούνται
Αν πήρες στεγαστικό δάνειο τα τελευταία χρόνια — ή σκέφτεσαι να πάρεις τώρα — η έκπτωση φόρου τόκων στεγαστικού δεν σε αφορά άμεσα. Αφορά όμως εκατοντάδες χιλιάδες Έλληνες που σέρνουν δάνεια από τη δεκαετία του 2000, και γι' αυτούς το ετήσιο όφελος είναι απτό και μετρήσιμο.
Ποιοι δικαιούνται την έκπτωση το 2026
Η έκπτωση φόρου τόκων στεγαστικού διατηρείται για δάνεια που συνάφθηκαν έως και την 31η Δεκεμβρίου 2012, εφόσον πρόκειται για την πρώτη κατοικία του δανειολήπτη. Τα κριτήρια είναι αυστηρά:
- Το δάνειο να έχει συναφθεί έως 31/12/2012
- Η κατοικία να αποτελεί κύρια και μόνιμη κατοικία
- Ο δανειολήπτης να είναι φορολογικός κάτοικος Ελλάδας
- Να έχει υποβληθεί κανονικά δήλωση φορολογίας εισοδήματος (Ε1)
Η τράπεζα αποστέλλει στον δανειολήπτη στα τέλη κάθε χρόνου βεβαίωση με το σύνολο των τόκων που κατέβαλε. Αυτό το ποσό δηλώνεται στον κωδικό 049-050 του εντύπου Ε1 και η έκπτωση υπολογίζεται αυτόματα από το σύστημα TAXIS.
Παράδειγμα υπολογισμού: Τι σημαίνει αυτό στην πράξη
Ας πάρουμε ένα συγκεκριμένο παράδειγμα. Η Μαρία και ο Νίκος, ζευγάρι με κοινή δήλωση, έχουν στεγαστικό δάνειο από το 2008. Υπόλοιπο: €90.000, επιτόκιο κυμαινόμενο Euribor 3μ. + spread 1,2%. Με τον Euribor 3μηνου σήμερα στο 2,08%, το συνολικό επιτόκιό τους κυμαίνεται γύρω στο 3,28%.
- Ετήσιοι τόκοι (κατά προσέγγιση): €90.000 × 3,28% = ~€2.952
- Έκπτωση φόρου (10% × €2.952): ~€295
- Ανώτατο όριο τόκων για ζευγάρι: €12.000 → δεν εξαντλείται
- Πραγματικό ετήσιο όφελος: €295 λιγότερος φόρος
Αν το δάνειο ήταν μεγαλύτερο — π.χ. €180.000 με παρόμοιο επιτόκιο — οι τόκοι θα έφταναν τις ~€5.900, η έκπτωση τα €590, πολύ κοντά στο ανώτατο του €600 για άγαμο. Για ζευγάρι, το ανώτατο όφελος των €1.200 απαιτεί τόκους άνω των €12.000 ετησίως — κάτι που συνήθως αντιστοιχεί σε υπόλοιπο άνω των €350.000 με επιτόκιο ~3,3%.
Τι ΔΕΝ εκπίπτει — συχνές παρανοήσεις
Ένα συνηθισμένο λάθος είναι να μπερδεύουν οι δανειολήπτες την έκπτωση τόκων με άλλες μορφές φορολογικής ελάφρυνσης. Ειδικότερα:
- Οι τόκοι νέων δανείων (μετά το 2012) δεν εκπίπτουν από κανένα νόμο
- Η αποπληρωμή κεφαλαίου (χρεολύσιο) δεν αποτελεί ποτέ εκπεστέα δαπάνη
- Τόκοι για εξοχική κατοικία ή επενδυτικό ακίνητο δεν εκπίπτουν στα φυσικά πρόσωπα
- Έξοδα σύναψης δανείου (εγγραφή υποθήκης ~0,75%, συμβολαιογράφος 1%–1,5%, δικηγόρος 0,8%–1,5%) δεν είναι εκπεστέα
2026: Το νέο τοπίο για αγοραστές πρώτης κατοικίας
Για όσους αγοράζουν σπίτι φέτος, η έκπτωση τόκων δεν είναι στο τραπέζι — αλλά υπάρχουν άλλα εργαλεία. Η αγορά ακινήτων βρίσκεται στην πιο δυναμική της φάση από το 2013: τα νέα στεγαστικά δάνεια προβλέπονται να φτάσουν τα €3 δισ. το 2026, με αύξηση 46,3% σύμφωνα με την Ελληνική Ένωση Τραπεζών.
Τα σταθερά επιτόκια τριετίας κυμαίνονται σήμερα μεταξύ 2,5%–3,9% (με την πλειονότητα των τραπεζών στο 2,5%–3,3%), ενώ τα πενταετή σταθερά φτάνουν το 3,4%–4,0%. Τα κυμαινόμενα δάνεια εξαρτώνται από τον Euribor 3μ. (2,08% σήμερα) συν spread που ξεκινά από 0,6%. Μπορείς να συγκρίνεις όλα τα τρέχοντα επιτόκια στον συγκριτικό πίνακα επιτοκίων μας.
Για νέους αγοραστές ηλικίας 25–50 με εισόδημα έως €25.000 (ή €35.000 για ζευγάρι), το πρόγραμμα Σπίτι Μου ΙΙ προσφέρει κάτι πολύ πιο ισχυρό από οποιαδήποτε φορολογική έκπτωση: το 50% του δανείου χορηγείται με 0% επιτόκιο από το Ταμείο Ανάκαμψης, με δάνεια έως €190.000 και LTV έως 90%. Η προθεσμία αίτησης είναι 31 Μαΐου 2026. Δες αν πληροίς τις προϋποθέσεις με τον έλεγχο επιλεξιμότητας.
Στην πράξη: Τι βλέπουμε συχνά
Στην πράξη, βλέπουμε συχνά δανειολήπτες με παλαιά δάνεια να παραλείπουν να δηλώσουν τους τόκους στην εφορία — είτε γιατί δεν γνωρίζουν τη διαδικασία, είτε γιατί δεν έχουν ζητήσει τη βεβαίωση τόκων από την τράπεζά τους. Αυτό σημαίνει χαμένα χρήματα. Αν έχεις παλαιό στεγαστικό, επικοινώνησε με την τράπεζά σου κάθε Ιανουάριο και ζήτα τη βεβαίωση καταβληθέντων τόκων για τη χρήση που πέρασε — είναι υποχρεωτική και δωρεάν.
Επίσης, πολλοί αναρωτιούνται αν αξίζει να αποπληρώσουν πρόωρα ένα παλαιό δάνειο με χαμηλό spread. Η απάντηση δεν είναι πάντα «ναι»: χάνεις και την έκπτωση φόρου τόκων στεγαστικού που εισπράττεις κάθε χρόνο, κάτι που μειώνει το πραγματικό κόστος του δανείου. Χρησιμοποίησε τον υπολογιστή δόσης για να δεις τη συνολική εικόνα.
Σύνοψη: Ποιον αφορά τι
- Έχεις δάνειο από πριν το 2013: Δήλωσε τους τόκους στο Ε1 και κέρδισε έως €1.200 ετησίως (για ζευγάρι).
- Παίρνεις νέο δάνειο το 2026: Η έκπτωση φόρου τόκων στεγαστικού δεν σε αφορά — εξέτασε το Σπίτι Μου ΙΙ αν πληροίς τα κριτήρια.
- Θέλεις να δεις πόσο μπορείς να δανειστείς: Χρησιμοποίησε το εργαλείο «Πόσο μπορώ να δανειστώ».
- Αγοράζεις πρώτο σπίτι: Ο οδηγός για πρώτη κατοικία καλύπτει όλα τα κόστη βήμα βήμα.
Η φορολογική νομοθεσία αλλάζει — αλλά η σωστή πληροφόρηση παραμένει το καλύτερο εργαλείο. Αν έχεις απορίες για το συγκεκριμένο δάνειό σου, ο λογιστής σου είναι ο πιο αρμόδιος να σε καθοδηγήσει για τη φορολογική σου δήλωση. Για τη σύγκριση επιτοκίων και προϊόντων, το vresdaneio.gr είναι εδώ.